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交房必维权!楼市最大魔咒怎么破?

2019-07-11 作者:风过兰舟 来源:重庆财经地产 点击 评论

“听我的,明天请消防来验房,后天请‘天天630’来曝光,我们要和他们维权到底!”

一个500人的业主微信群里,一名昵称为“云淡风轻”的群友,正有条不紊地指挥着群里的业主。这些业主包括老师、公务员、企业家、白领、个体……他们有人的出人,有才的做记录、p海报,有组织有计划向职能部门投诉、媒体曝光,或者围堵售楼部。

这是上半年重庆某楼盘接房后的维权画面,同时也是今年重庆楼市维权的缩影。重庆楼市转暖距今已有两年,两年过去,今年迎来了开发商的集中交房的大考之年。


类似这样的讨伐开发商的维权事件,就像一枚枚“榴弹”,在各大交房现场引爆。

无论是本地小开发商,甚至是全国top10、top20的房企,亦或是曾经享有盛誉、深耕多年的知名渝派房企,似乎无人能幸免。

曾在2017年让购房者挤破头颅,甚至不惜全款花高价“茶水费”购得的房子,如今为何却成了烫手的山芋?

而对于这种动辄上百万甚至破千万的大宗商品,牵连了成千上万计的群体,很难让人保持淡定:究竟是开发商无良?接房业主瞎闹?还是看不见的规则作祟?

连续数周,速晨君实地探访了多处维权现场,向包括业主、房企和第三方专业人士在内的累计十几人深入询问,力争为你还原当下楼市维权的全貌。


1

业主愤怒:花了高价钱,为啥交给我低端房


“我买的是高端改善盘,给我的房子还没得一期高层档次高,你让我怎么接房?”

做金融行业的袁女士告诉速晨君,2017年9月,她以远超周边楼盘10%、套内单价2万的价格,买下江北某高端楼盘,当时被置业顾问宣讲的天幕大平层,xx房企高端系产品所“征服”。

但接房的现实,却让袁女士大跌眼镜:


宣传时的无边际水景,变成了地下水景,而且还不知道什么时候修,以及会不会修;

天幕大平层仅约2.75米的净层高;

宣传时的奢阔大堂完全减配,和普通高层的大堂并无二致;置业顾问口中的国际化标准的园区,实际只是植物的堆砌……

一下岗退休人员,为安度晚年,用毕生积蓄于17年在两江新区某本地知名开发商修建的楼盘,购得套内103㎡的高层商品房一套。

接房时才发现:

落地窗变成了水泥墙;

阔景阳台,被完全封闭;

花台不知用的什么奇葩材料,一撕脱成皮……

另一个同处两江新区的楼盘,业主称,接房时房屋还在漏水,墙壁仅用手指就能抹出大洞,实际交付的房屋,与合同户型也天壤之别。

……

产品质量不过关,大堂达不到所谓“高端盘”标准,园区植物不够“高级”,实际呈现与买房时的宣传图片南辕北辙,这些,都成了今年接房业主的投诉焦点。

也有另一种声音:

买了和袁女士同一个楼盘的某大型企业高管杨先生(化名)却认为:除了入户大门档次低和消防通道过窄外,该楼盘没毛病。

杨先生也没参与所购小区业主们轰轰烈烈的维权行动,他认为,现在的地价高了,又被政府限价,开发商肯定要控制成本。


2

开发商叫苦:地价涨、被限价,我们有委屈


“在维权这件事上,开发商真的是弱势群体!”重庆一家知名房企的品牌负责人,在一个饭局上向速晨君连连叫屈。

他解释说,这种弱势主要表现在舆论上,一旦爆发维权事件,开发商无论怎样,都会成为被舆论谴责的一方。

对于产品减配,他表示,开发商完全是有苦说不出,业主只要看到有一处没按设计图纸做,就会被诟病为“欺诈宣传”,却对开发商在更多地方的增配视而不见。


一家房企内部人士向速晨君透露向速晨君透露,近两年,重庆各大房企其实都在提高产品力,以建筑立面为例,两年前的立面成本是200元/㎡,现在他们公司旗下的某些楼盘都是按800元/㎡的成本在配置,成本增加了4倍!

而不少业主在接房时“火眼金睛”,也让开发商有些哭笑不得:

一个业主接房,发现玄关大门处有些地方没有收口,就拒绝接房,理由是这将影响他贴春联,“对此,我们竟无言以对!

而此起彼伏的维权现象,其实,也并没有表面上看着那么“单纯”,那背后竟然诞生了一门全新职业——职业房闹。

礼嘉某楼盘接房现场,就曾揪出两名房闹,遇上这个情况,业主还在内部调侃说:“这些房闹,都是没有灵魂的……”


一个更加耐人寻味的细节是:九曲河某楼盘开盘一周,业主就开始建群。群里有人直白地发起倡议:“我们这个房价和XXX楼盘售价都一样了,配置也应该一样哈!如果不一样,我们到时就维权!”

但这个业主说的XXX楼盘,是在一年前卖的这个价格,现在这个楼盘已经涨价。但业主并不理会这个时间的差异,从开始买房起,对这个刚需楼盘的品质预期,就和该企业的中高端楼盘相似。

可以说,从买房开始,这个楼盘就有了维权的潜伏。

而对于接房的业主,比如袁女士所在楼盘的开发商,也是在努力缓和双方之间的矛盾:

接房时,由公司负责人亲自带着工程师和业主一对一交房;

接房中,充分听取业主意见,只要能整改都尽量整改;


3

魔咒问因:维权年年有,为啥今年特别多?


凭心而论,近两年随着房价上涨,多家开发商的产品力都在提升,包括遭遇维权的几家大开发商。

交房维权年年都有,为何今年成了几乎各家楼盘都逃不掉的魔咒?尤其是一些中高端楼盘的维权声音更大。


一、房价上涨,购房者品质预期增强

速晨君发现,业主投诉的焦点70%以上的问题都不是建筑本身,而是细节上的瑕疵。

在速晨君看来,最根本原因在于房价上涨,购房者觉得我掏空了六个钱包花了大价钱买来的房子应该是品质房,而不应该是用刚需、刚改的标准来交房,不管是园林景观还是建筑内部尊崇感的营造,都应该匹配高端房的配置,但是往往在交房时有落差。


二、传播环境的变化,维权近乎零成本

一个不愿透露姓名的房企专家分析认为:

1. 本质上来说,是现在的传播环境,发生了颠覆性的变化,比如说微信业主群的大量涌现,使维权变得极为便捷,几乎零成本就能维权;

2. 年轻文化趋势明显,在所谓去中心化的熏陶下,这部分人保护自我权益的意识非常强烈,加之互联网平台助力,迅速就能形成风潮。 

他表示,房地产产业化是规避这些问题的基础之一,现在的标准是开发商自己的理解,不是市场的共识,当产业化之后,很多东西都有评判的标准。

但是,现在市面上存在的现象是房地产业必经的阵痛,也是行业走向成熟的必经之路。

对于目前市面上房屋产品的标准和业主的标准没有达成统一的现象,重庆市工程师副会长阎占斌表示:房屋标准不要和道德挂钩,墙体、楼板都有国家标准,不会因为房屋的性质降低房屋标准,开发商只要按照标准去施工就没有问题。因为房屋房价和建安成本没有关系,只和供求、稀缺性有关系


三、房企过度营销

面对这种现象,房企也在反思。

某房企的内部人士告诉速晨君,造成这一现象的还有一个原因是开发商的过度营销,导致业主期望值太高。

比如研发说这里有一潭水,营销往往就说成是“一个湖”,他表示,今后,公司的研发团队要加强与营销的沟通和联系。

但他也指出,这中间存在着一个很难调和的矛盾:以前的地价每平只要2000块,现在涨到了7000块;以前140万就能买套花园洋房,现在要花300万,如何让购房者“心甘情愿”地买单,似乎又只能在营销上使劲,激发业主对产品品质感的认同。

交房必维权正在成为行业必须面对的困境。在速晨君看来看来,这也是推动行业进步的一个力量。业主维权越来越专业,甚至许多开发商老总把业主维权文章发给公司同事,要求团队学习和反省,以此倒逼团队的进步。从业主的维权中正视自己的问题,敬畏市场、敬畏业主,这是优秀的开发商的必经之路。